需求端，在央行频频降息和公积金贷款利率时隔7年再次下调后，购房成本进一步下降；供给端，从信贷、债券、股权方面“三箭齐发”支持房地产企业融资，市场主体预期进一步稳定；全国各地陆续有超300个城市和地区出台近千条楼市利好政策，达到近年峰值……2022年，房地产市场迎来了前所未有的政策宽松周期，徐徐暖风吹入寒冬。房地产市场的春天要来了吗？

12月15日，国家统计局发布多项房地产市场核心指标，房地产销售依然疲弱。分析人士表示，接连出台的利好政策能够稳定市场预期，但传导至市场尚需时间，楼市回暖仍需要较长恢复周期。

近千条新政密集出台稳预期

(资料图片仅供参考)

在“房住不炒”的背景下，因城施策的楼市调控策略越发清晰。今年以来，各地结合实际情况选择不同层面进行政策松绑，促进房地产业的良性循环和健康发展。

在放松限购方面，今年3月1日，郑州打响了全面放松限购限贷的“第一枪”。紧接着，哈尔滨、西安、成都、杭州等热门省会城市也陆续跟进，放松限购。

另外，一些城市还在逐步扩大放松限购的范围。记者注意到，今年4月，新一线城市佛山出台“满5年的二手房不计入限购”政策。12月9日，佛山市全域取消限购。

除了放松限购，降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费也是各地推出的较为常见的楼市利好政策。此外，二手房交易流程不断简化，如深圳、南京等地推进“带押过户”模式，北京试行存量房交易“连环单”业务并行办理，都有利于打通交易链条，降低置换成本。

据中指研究院统计，今年1至11月，已有超300个城市和地区出台楼市利好政策近千条，达到近年来的峰值。

供需两端政策调整持续优化

不仅地方政策持续发力，央行、银保监会及证监会等部门也频出利好政策，从需求端和供给端两方面稳定房地产市场。

今年年初以来，央行3次降息，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）共下调35个基点。5月，央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。9月，部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，并下调公积金贷款利率，5年以上公积金贷款利率降至3.1%。

“需求端的政策优化体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

11月，房地产利好政策由需求端转向供给端，金融部门为房地产市场送出了一套政策“礼包”，从信贷、债券、股权方面“三箭齐发”全面支持房企融资。随着“金融16条”、预售资金监管新政、支持房企股权融资等政策陆续出台，万科、世茂股份、华夏幸福、招商蛇口等近20家上市房企发布公告表示将筹划股权融资方案。

“供需两端的政策均有继续优化空间。”中指研究院分析师认为，预计2023年，坚持“房住不炒”基调不变，政策力度有望进一步加强，特别是核心二线城市，可能在限购、“认房又认贷”等方面继续调整。

业内人士普遍认为，房地产政策已从保需求、保项目进入保市场主体阶段，将推动优质房企恢复经营“造血”功能，同时也将多措并举提振需求端的预期。

市场销售还未出现明显好转

尽管今年以来利好政策频频，但房地产市场销售还未出现明显好转。根据国家统计局15日发布的数据，房地产销售依然疲弱，多数城市房价仍在下跌。

11月，重点监测的中国70个大中城市中，新房和二手房价环比下跌的城市数量分别为51个和62个。据测算，70城新房和二手房价格平均指数已连续15个月环比下跌。1至11月份，全国商品房销售面积同比下降23.3%，商品房销售额下降26.6%。

为什么强有力的楼市调控政策却未反映在成交数据上？多位专家表示，从短期来看，影响居民购房的收入预期、房价预期等因素还未得到明显修复，市场企稳回暖需要时间。

“市场企稳关键在于购房者恢复信心。”中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应，加之疫情影响，购房者信心不足。

具体来看，11月，一线城市新房和二手房价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均扩大0.1个百分点。二线城市新房和二手房价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手房价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。

不过，“保交楼”举措已经显示出成效。今年10月、11月房地产开发企业竣工面积连续增长，涨幅分别为41.5%、60.8%。随着专项借款、纾困基金积极落地，房企融资环境好转，已销售房屋竣工交付正在提速。

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